北京栩锐律所:买到烂尾楼该怎么办?有哪些解决办法

2017-10-12 21:11 来源:浏阳之窗 | 整理: 浏阳之窗 | 类别:经济前沿 | 参与评论

烂尾楼,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因,从开发商的角度来看,一般就两种,一是开发商主动烂尾:由于政策、市场行情等方面的原因,商品房价格持续走低,开发商建设楼盘的目的是为了盈利,一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候,就会主动停止楼盘的开发和建设,形成了烂尾楼。

另一种情况是 开发商被动烂尾:这种情况一般不涉及市场行情和政策原因,纯粹的是因为开发商资金链断裂,楼盘建设项目缺乏后续的建设资金;或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工,形成了烂尾楼。

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在业主的想法里,楼盘不建了,那能不能给已经建好的房子交给我们?没有房子的,开发商剩余的资金和资产能不能赔给我们当房款?

每个楼盘项目,都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子,还欠着银行贷款和施工方的工程款,有的还欠着巨额的高利贷等其他借贷。楼盘一旦烂尾,每一方都挥舞着手中的刀叉准备切割盘子里这点楼盘和开发商账上的其他资产。相较于业主人小势微、消息滞后,银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失,等到业主发觉楼盘烂尾想要维-权时,盘中已是一片狼藉,只余残羹剩饭。更有甚者,有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。

虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权,但是是就本楼盘而言的,并不包含开发商的其他资产。而且主要的问题在于业主难以得到第 一手的消息,单个业主势单力薄维-权难度大,业主群体意见不一、行动效率低下,在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的,这个我们后面再详细说明。

业主们关心的另一个问题是,在楼盘烂尾以后,能不能停止偿还银行的按揭贷款?

从法律的角度上来说,业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化,不管是倒塌了还是烂尾了,业主和银行的债务关系是不受影响的。往严重点的方向说,业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款,银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。同时也会影响个人的信用记录,所以说在业主维-权的过程中,我们是不推荐业主停止偿还银行贷款的。

楼盘烂尾了,业主是不是要立即起诉退房?

业主在发现自己的楼盘烂尾了以后,退房是否是维-权的最优选择,是要依照不同的情况来说的。

开发商的账户里还有资金的,或者是能有其他方法支付房款的,业主向法院提起诉讼要求退房,然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人,业主的权益可以得到很大程度上的满足的。但是就我们以往的案例看来,烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。

如果开发商暂时无力退还业主的房款,而业主仍然向法院起诉要求退房,也是能够胜诉的。但是胜诉之后,要么是空有一纸判决书无法执行,因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务,不是说业主申请强制执行,法院拿笔划出来一块给业主就能解决的;要么是开发商留下欠条,写着欠某某业主房款多少钱。至于怎么还,开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力,业主又一次回到了起点。有一点业主需要明白,一旦退房官司胜诉之后,业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了,原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系,将不再享有优先受偿权,试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债,孰优孰劣一目了然。所以说业主在遇到楼盘烂尾时,起诉退房并不一定就是最优的维-权手段。

遇到楼盘烂尾,业主到底能够做什么?要怎么做?

业主在买到烂尾楼时,如何维护自己的权益,除了我们前面说的,在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房,拿到自己交付的房款外,如果开发商没有资金退还业主房款,或者干脆已经跑路,房地产开发公司人去楼空的情况,我们推荐业主维-权的方法是组织团结起来,聘请专业律师发起集团诉讼。

首先,业主们组织起来有什么必要性?

烂尾楼盘的债务关系中,我们一般认为债权人有业主、银行、施工方、其他债权人(民间借贷、高利贷等)四方,然后在实际的案件操作中律师往往发现远远不止四方立场,其原因就在于业主并不是一个统一的组织。一个烂尾楼盘几百业主,存在几十种声音是很常见的,有的业主主张等待复工,有点主张上访、有点主张堵开发商公司,有的主张起诉等等,业主的力量其实是非常分散的。而组织起来的业主,用同一个声音说话,往同一个方向使劲儿,借用山东一个案子的法官的话说:“这几百份起诉书往着一摞,任谁都不敢忽视业主的诉求了。”

业主们自发组织存在什么不足?

很多烂尾楼小区的业主们在维-权时也会建立QQ群或者是微信群,将业主们都拉进来,毕竟“人多力量大”的道理人尽皆知。然而讨论维-权方案的时候往往是各执一词,如果再有开发商或者其他利益单位的奸细挑唆分化,转变风向,业主群体很快就会被分化瓦解,力量进一步的被削弱。

在业主们经过反复的瓦解之后聚集了一部分致力于维护自己权益的业主,具有了初步的组织雏形,可以展开相关的维-权行动。此时的优势在于业主们能够集中力量行动。在我们接触的案例中,大部分的业主们采取的行动是统一穿戴印着口号和诉求的衣服,在小区、售楼处、甚至是拉横幅,或者是一起去上访。这样的维-权行动有效果吗?答案是有效果,没成果。

为什么说有效果没成果呢?因为对于烂尾楼,相关部门也没有什么短期内行之有效的解决方法,但是也不能让业主就一直这样堵着门,形成恶劣的社会影响。如此一来就只能先稳住业主,给出很多承诺劝业主们回去,之后先拖一拖,还解决不了的就干脆给开发商破产清算,无法从根本上解决问题。什么是根本性问题?复工给房或者退款给钱,这就是业主们的根本性诉求,是无法通过拉横幅和组织上访能解决的。

业主群体内本身也存在很多问题,就我们过往代理案例的经验总结来看,主要有三点不足。

一是组织能力差。我们说的业主组织,并不是金字塔结构一人领导其他人服从,而是类似于合伙人制度,凡事大家商量着来。一个行动往往最多的时间花费在争论和统一意见上了,等大家意见统一了,再去采取行动,很可能已经错过了最 佳时机,开发商的资产已经被其他债权人瓜分完毕了。

二是费用和场地问题。烂尾楼维-权的过程是漫长和艰辛的,不是业主们一起吃个饭喝个茶就能解决的。往小了说大家行动一次,吃饭喝水就得上千块;往大了说,打印材料、聘请律师、诉讼费用都不是一个业主能承担的。一开始可能会有个别业主自费承担大家维-权的支出,时间一旦持久,就会感到力不从心。而业主们自发集资维-权,对于资金的使用和监管问题,乃至于资金放在谁的账上,其他业主都难以百分百的信任和放心。

场地问题看似无关紧要,但是当业主真正的组织起来,就会体验到没有活动场地的窘境。几十上百户业主,在哪开会?在某一业主家路程远近不一不说,挤不挤的下是个大问题。在酒店开会,哪个酒店费用谁出又是个问题。所以业主们往往就干脆在物业或者开发商的会议室开会,在人家眼皮底下商量怎么与人家作斗争。或者干脆就在小区的空地上围着坐一圈商量,遇到雨雪天气,会就先别开了,咱们各自先回家避避吧。

第三个不足在于有相当部分的业主存在搭便车的心理,大家开会我旁听,大家维-权我跟着。按说这样也算可以壮大业主声势,并无不可,但是一旦涉及出钱出力,这部分人往往是唯恐避之不及,在维--权艰难时冷眼旁观,遇到阻力时又会作鸟兽散。扰乱军心不说,还容易被人收买,将业主们的行动方案外泄导致维--权失败,所以说搭便车坐享其成的行为是一定要反对的。

专业律师有什么作用?

烂尾楼维--权的关键是什么?是抢时间,抢在楼盘和开发商的其他资产还没有被瓜分干净前争取到业主的那一份。上面我们讲了业主们自发组织的诸多不足之处,其中最关键的一点就是组织能力差,行动迟缓。绝大部分业主都缺乏专业的烂尾楼维--权经验和组织业主的能力,毕竟一辈子遇到两次烂尾楼的概率相当的小。而专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验,能够最快速的组织起业主,进入维--权程序。另一方面,与开发商的谈判,与银行、施工方协调开发商资产,向法院提起诉讼,后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师,而且需要专业的律师团队来做。

总结来说,业主在买到烂尾楼以后,一定要尽快的开始维--权行动,团结起来,用法律的手段保障自己的合法权益。第 一时间咨询专业的房产律师寻求帮助,在律师的帮助下组织业主,尽快的进入维-权程序,在开发商资产被分割殆尽前争取到业主应得的部分。

北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁,执业十几年来一直活跃在房产诉讼领域最前沿。在全国范围内代理过十余起烂尾楼业主的集团诉讼,经典案例有:带领团队为浙江某烂尾楼小区56户业主成功讨回房款;历时两年,多方协调谈判促成河北某烂尾楼小区重组复工的,被当地称为业主代理律师协调复工典范案例。

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